Besteuerung von Immobilieninvestitionen in Deutschland und der Schweiz - Ein Überblick

I. Einleitung

Immobilieninvestitionen sind sowohl im deutschen als auch im Schweizer Raum sehr beliebt. Bei einer Investition im jeweils anderen Land sollte man sich frühzeitig mit der Steuersituation auseinandersetzen – denn die Unterschiede sind erheblich und können den finanziellen Erfolg oder die Tragbarkeit einer Investition entscheidend beeinflussen. Da das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz die Einkünfte im Zusammenhang mit einem Grundstück dem Belegenheitsstaat zuweist, kann die lokale Besteuerung nur bedingt durch Investition über ein im Ausland ansässiges Investitionsvehikel vermieden werden. Unabhängig davon fallen jeweils die lokalen Verkehrssteuern und Kosten an.
Im Folgenden sollen die wichtigsten Unterschiede aufgezeigt werden. Die besonders zu beachtenden «Stolperfallen» sollen anhand des einfachen Beispiels einer Kapitalgesellschaft (GmbH oder AG), welche ein Grundstück verkauft, dargestellt werden.

II. Gewinnbesteuerung

1. Deutschland
Kapitalgesellschaften unterliegen aufgrund ihrer Rechtsform der Körperschaftund der Gewerbesteuer. Der Körperschaftsteuersatz beträgt 15%, zusätzlich fällt hierauf noch Solidaritätszuschlag iHv 5.5% an, insgesamt also 15.825%. Der Gewerbesteuersatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde, die Spannbreite reicht von ca. 7% bis ca. 19%. Daraus ergibt sich abhängig von der Belegenheit des Grundstücks eine Gesamtsteuerlast von ca. 23% bis ca. 35%, die meisten Gemeinden dürften im Bereich von knapp über 30% anzusiedeln sein. Verkauft nun eine Gesellschaft ihr Grundstück, so bemisst sich der so zu versteuernde Gewinn relativ einfach aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert. Die Gewerbesteuer lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen jedoch vermeiden:

• Erfolgt die Investition über eine ausländische Kapitalgesellschaft, welche in Deutschland keine Betriebsstätte begründet (wobei die deutsche Immobilie ohne weitere Geschäftsaktivitäten nicht automatisch als Betriebsstätte gilt), so fällt generell keine deutsche Gewerbesteuer an.
• Bei einer deutschen Gesellschaft fällt aufgrund der sog. «erweiterten Kürzung» keine Gewerbesteuer an, sofern sie ausschliesslich eigenes Immobilienvermögen verwaltet und Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte sowie Veräusserungsgewinne erzielt.

2. Schweiz
Kapitalgesellschaften unterliegen in der Schweiz der Gewinnsteuer, welche auf Bundes- und auf Kantonsebene erhoben wird. Die Gewinnsteuer ist – im Gegensatz zu Deutschland – als Aufwand von der Bemessungsgrundlage abziehbar, so dass der effektive Steuersatz auf Bundesebene ca. 7.8% beträgt, auf Kantonsebene variieren die effektiven Steuersätze erheblich zwischen ca. 11% und knapp 22%.

Grundstückgewinne unterliegen auf kantonaler Ebene jedoch grundsätzlich einer Sondersteuer, der sog. Grundstückgewinnsteuer. Diese findet aber nicht in allen Kantonen Anwendung auf Kapitalgesellschaften. Es ist wie vereinfacht folgt zu unterscheiden:

• Monistisches System: alle Grundstückgewinne unterliegen auf kantonaler Ebene der Grundstückgewinnsteuer, unabhängig von den Charakteristika des Veräusserers.
• Dualistisches System: nur die bei der Veräusserung von im Privatvermögen natürlicher Personen erzielten Grundstückgewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, die Veräusserung von im Geschäftsvermögen befindlichen Grundstücken unterliegt hingegen der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.

Das monistische System führt zu einem komplizierten «Nebeneinander» von Gewinn- und Grundstückgewinnsteuer wie folgt:

• Ebene Bund: Die Gewinnsteuer wird auf der Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert erhoben.
• Ebene Kanton:
  • Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem eigentlichen Grundstückgewinn, d.h. der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten erhoben. Die Anlagekosten bestehen in der Regel aus den ursprünglichen Anschaffungskosten sowie wertvermehrenden Investitionen im Laufe der Haltezeit.
  • Die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem aufgrund Abschreibungen in der Regel meist niedrigeren Buchwert unterliegt hingegen der kantonalen Gewinnsteuer (sog. wiedereingebrachte Abschreibungen). Damit soll sichergestellt werden, dass immer nur der reine Wertzuwachs von der (idR höheren) Grundstückgewinnsteuer erfasst wird.