Digitalisierung von Immobilien in der D-A-CH-Region

Wie internationale Unternehmen und Immobiliengesellschaften auf den deutsch-schweizerischen Märkten von Scan-to-BIM und digitalen Zwillingen profitieren können.

Die digitale Transformation macht auch vor der Immobilienwirtschaft nicht halt, im Gegenteil: Sie eröffnet neue, grenzüberschreitende Chancen für eine effizientere Planung, Bewirtschaftung und Entwicklung von Immobilienbeständen. Besonders im D-A-CH-Raum, einem der wirtschaftlich stärksten Räume Europas, wächst der Bedarf an modernen Technologien zur Bestandserfassung, präzisen Planung und werterhaltenden Sanierung von Gebäuden. Dabei bieten sich für internationale Unternehmen und Immobiliengesellschaften vielversprechende Cross-Border-Potenziale, nicht zuletzt durch die intelligenten Scan-to-BIM-Lösungen der STF Swiss AG, einem innovativen Ingenieurunternehmen mit Sitz in Zürich.

In Deutschland wie auch in der Schweiz stehen Immobilienmärkte zunehmend vor der Herausforderung, Bestandsgebäude nachhaltig zu modernisieren und flexibel nutzbar zu machen. Umbau- und Sanierungsvorhaben verlangen nach präzisen Planungsgrundlagen, doch häufig fehlen aktuelle Pläne, oder sie sind lückenhaft, ungenau oder gar nur in Papierform vorhanden. An dieser Stelle beginnt der Mehrwert der Digitalisierung: Mithilfe modernster Laserscantechnologie und etablierter Scan-to-BIM-Prozesse werden Bestandsgebäude erfasst und digitale Zwillinge erstellt – also ein exakter Abgleich der Realität mit digitalen Modellen.

Die STF Swiss hat sich auf genau diesen Bereich spezialisiert. Gemeinsam mit dem Technologiepartner NavVis bietet das Unternehmen eine End-to-End-Lösung zur digitalen Bestandsaufnahme, Modellierung und Integration in den Planungsprozess an. Die daraus entstehenden 3D-Modelle, erstellt auf Basis hochpräziser Punktwolken, bilden die Grundlage für Architektur-, Ingenieur- und TGA-Planung (Technische Gebäudeausrüstung) und ermöglichen dadurch eine signifikante Effizienzsteigerung im gesamten Projektverlauf.

Die Digitalisierung beginnt mit einem hochauflösenden 3D-Scan direkt vor Ort. Dank der innovativen Scantechnologie von NavVis, dem führenden Anbieter im Bereich der mobilen Mapping-Systeme, kann die STF Swiss Gebäude, Areale oder ganze Liegenschaften zügig und millimetergenau erfassen.

Aus den erfassten Daten entsteht eine sogenannte Punktwolke, die anschliessend in ein intelligentes 3D-Modell überführt wird. Dieser digitale Zwilling bildet sämtliche baulichen Gegebenheiten exakt ab – von der Raumstruktur über Installationen bis hin zu relevanten TGA-Komponenten. Die daraus resultierenden Modelle dienen als Grundlage für BIM-Prozesse (Building Information Modeling) und ermöglichen eine faktenbasierte, gewerkeübergreifende Planung, unter anderem zur Miet- und Nutzflächenberechnung, wie auch innerhalb der Infrastrukturplanung. Besonders in frühen Projektphasen eröffnet dies neue Chancen für Generalplaner, Architekten und Investoren.

Ein praxisnahes und gelungenes Beispiel für den Einsatz digitaler Zwillinge liefert die Zusammenarbeit zwischen der STF Swiss und der Move Consultants AG. Das auf Flächenmanagement spezialisierte Unternehmen war mit der Aufgabe betraut, Mietflächen in einer gemischt genutzten Immobilie neu zu strukturieren und für den Markt aufzubereiten. Die Herausforderung: Es lagen keine verlässlichen Bestandsunterlagen vor, und das Objekt befand sich im laufenden Betrieb. 

Durch den oben beschriebenen Einsatz der mobilen Scantechnologie und die modellbasierte Auswertung durch die STF konnte innerhalb kürzester Zeit ein vollständiger digitaler Zwilling der Immobilie erstellt werden. Auf dieser Basis war Move in der Lage, die Flächen exakt zu vermessen, Nutzungskonzepte zu entwickeln und dem Eigentümer eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu liefern. Move Consultants hat so, wie gewünscht, individuell nutzbare digitale Pläne und Modelle erhalten, die sowohl für die Repositionierung der Mietflächen als auch für potenzielle Verkaufsprozesse nutzbar sind. 

Wie man am obigen Beispiel gut erkennen kann, liegt die Herausforderung häufig darin, dass besonders im Schweizer Raum zu wenig Fläche für Neubauten verfügbar ist. Somit wird der Fokus häufig auf die Umnutzung und Sanierung einzelner Gebäude gelegt, wobei der historische Charme unbedingt beibehalten werden soll. Auch hierbei erleichtern massgetreue Pläne und digitale Aufmassungen das Projektgeschehen deutlich und modernisieren die Arbeitsschritte erheblich.

 Der Schweizer Immobilienmarkt bietet durch seine Stabilität, Innovationsfreude und Nähe zu Deutschland schon lange ein ideales Umfeld für technologiebasierte Dienstleistungen im Bau- und Immobiliensektor. Gleichzeitig profitiert die STF Swiss als Ingenieurunternehmen mit deutscher Muttergesellschaft vom engen Austausch mit dem deutschen Markt und setzt dabei bewusst auf den Technologietransfer zwischen den beiden Ländern. 

Die besondere Stärke der STF Swiss liegt darin, die angebotenen Prozesse selbst einzusetzen und somit permanent Optimierungspotenzial zu erkennen, dahingehend anzupassen und weitergehend an die eigenen Kunden zu transportieren. Sowohl die baulichen als auch die regulatorischen Besonderheiten der Märkte in Deutschland, Österreich und der Schweiz sind dem gesamten Team vertraut und können so in massgeschneiderte Lösungen für Kundenprojekte überführt werden. Für internationale Kunden, Asset Manager, Arealentwickler oder Corporate Real Estate Teams ist die STF Swiss ein zuverlässiger Partner für komplexe Immobilienprojekte. Geschäftsführer Felix Feldmann betont: «Wir verstehen nicht nur die Sprache der Technologie, sondern sprechen auch die der Immobilienmärkte, insbesondere im gesamten D-A-CH-Raum. Genau diese Kompetenz nutzen wir, um nachhaltige und digitale Strategien für Immobilien zu erstellen und umzusetzen.» 

Dennoch erkennt auch Felix Feldmann weitergehende, besondere Herausforderungen. Viele Gebäude werden immer komplexer und energetischer, was mit einer expliziten Planung wie auch Aufbereitung der Planungsgrundlage einhergehen muss. Nur anhand von fundierten und im besten Fall digitalisierten Planungsunterlagen können mögliche Kollisionen im Projekt vermieden werden. Die Digitalisierung von Bestandsimmobilien ist also längst mehr als nur ein technischer Trend. Sie ist ein strategischer Hebel für die Zukunftsfähigkeit der Bau- und Immobilienwirtschaft, und Unternehmen zeigen immer häufiger, wie sich Ingenieurleistungen, moderne Scantechnologie und komplexe Projektabwicklungen zum Vorteil von Planern, Investoren und Nutzern gleichermassen verbinden lassen und Immobilienwerte erheblich steigern können. 

«Der digitale Zwilling schafft Klarheit und damit die Voraussetzung für fundierte bauliche Entscheidungen. Die digitale Aufnahme und anschliessende Bereitstellung aktueller Pläne liefert uns die Grundlage für Investitionsentscheidungen und dient definitiv dazu, frühzeitige Planungsfehler zu vermeiden – ganz gleich, ob es um Umbau, Sanierung oder Transaktion geht,» so Felix Feldmann. In einer zunehmend vernetzten Welt kann der digitale Zwilling also ganz klar ein Schlüssel zur intelligenten, nachhaltigen und wirtschaftlichen Entwicklung von Immobilien sein und damit ein echter Mehrwert für die gesamte D-A-CH-Region darstellen.